いくらの家が買える？住宅ローン借入可能額の計算方法と年収別目安

「自分の年収で、一体いくらの家が買えるのだろう？」

住宅購入は、人生で最も大きなお金が動く決断です。しかし、不動産会社や金融機関から提示される「借入可能限度額」をそのまま鵜呑みにしてしまうと、「住宅ローン貧乏（住宅ローン破綻予備軍）」に陥る深刻なリスクがあります。

金融機関は融資のプロであり、審査基準の上限ギリギリまで貸し出すことを厭いません。しかし、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は全くの別物です。

老後資金や教育費、趣味の余裕を維持しながら安心してマイホームを購入するために、銀行の審査基準と正確な計算ロジックを把握しましょう。

住宅ローンの審査基準：28/36 ルール（返済比率）

金融機関の審査では、年収（総支給額）に対する年間返済額の割合である返済負担率（返済比率 / DTI）が用いられます：

1. フロントエンド比率（住居費比率・28%基準）： 住宅ローン返済額（元利金）に加え、固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理費・修繕積立金の合計が、月収総支給額の28%以下であること。

   住居費の安全上限 = 月収（総支給額） × 0.28

2. バックエンド比率（総負債比率・36%基準）： 住宅関連費用に加え、自動車ローン、教育ローン、奨学金、クレジットカードのリボ払いなどすべての負債返済額を含めた合計が、月収の36%以下であること。

   住宅に回せる最大枠 = (月収 × 0.36) − 他の毎月負債返済額

ボトルネックの原則： 実際の借入可能枠は、フロントエンドとバックエンドの小さい方で決定されます。マイカーローンなどを抱えている場合、住宅ローンの借入枠は大幅に削られます。

住宅にかかる毎月の「真の費用」（PITI）

多くの初購入者が「住宅ローンの元金＋利息」の支払いだけを計算しがちですが、実際には以下のランニングコストが加算されます：

• 元金（Principal）： 借入残高の直接的な返済（純資産の形成）。
• 利息（Interest）： 金融機関に支払う資金調達コスト。
• 固定資産税・都市計画税（Taxes）： 年間数十万円規模で課税される地方税。
• 火災・地震保険料（Insurance）： 災害リスクに備える必須の損害保険料。
• 修繕積立金・管理費： マンションの共用部管理費や、戸建て住宅の将来の屋根・外壁塗装・給湯器交換のための積立費（年間住宅価格の1〜2%が目安）。

年収別の借入可能額と購入予算の目安（35年返済・金利1.5%想定）

世帯年収（額面）	推奨月額住居費（28%）	適正借入額（他負債0円）	借入可能額（車ローン等月4万円あり）
500万円	約11.6万円	約3,800万円	約2,500万円（−1,300万円）
700万円	約16.3万円	約5,300万円	約4,000万円（−1,300万円）
1,000万円	約23.3万円	約7,600万円	約6,300万円（−1,300万円）
1,200万円	約28.0万円	約9,100万円	約7,800万円（−1,300万円）

マイカーローンの落とし穴： 毎月わずか4万円の自動車ローン返済があるだけで、住宅ローンの借入可能枠は約1,300万円も消失します。

金利変動がもたらす借入力への影響

金利が1.0%上昇すると、同じ毎月返済額で借りられる金額は約10%減少します。金利上昇局面に備え、固定金利と変動金利のリスク許容度を慎重に見極めることが不可欠です。

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