Wie viel Haus kann ich mir leisten? (Die echte Banken-Formel)
„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“
Diese Frage gehört zu den folgenschwersten Entscheidungen deines finanziellen Lebens. Verlässt du dich jedoch blind auf die Kreditauskunft einer Bank, droht eine gefährliche Falle: das „House-Poor“-Phänomen (im eigenen Haus finanziell gefangen zu sein).
Kreditinstitute verkaufen Darlehen. Sie berechnen das mathematische Maximum, das ihre Risikomodelle erlauben – und schöpfen dein monatliches Budget oft bis zur Belastungsgrenze aus.
Nur weil dir eine Bank 450.000 Euro leihen würde, heißt das keineswegs, dass du diese Summe auch aufnehmen solltest. Um mit ruhigem Schlaf zu kaufen, musst du die Berechnungslogik der Banken verstehen.
Die 28/36-Regel: Die Leitplanken der Kreditprüfung
Banken und Finanzierungsberater ermitteln die Leistbarkeit anhand von zwei DTI-Kennzahlen (Debt-to-Income / Verschuldungsgrad):
- Front-End DTI (28 %-Wohnkostenquote): Die monatliche Gesamtbelastung für das Wohnen – bestehend aus Zins, Tilgung, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld – sollte maximal 28 % deines monatlichen Bruttoeinkommens ausmachen.
Wohnkosten-Budget = Monatliches Bruttoeinkommen × 0,28
- Back-End DTI (36 %-Gesamtverschuldungsquote): Die Summe aus Wohnkosten und sämtlichen weiteren monatlichen Verbindlichkeiten (Autokredit, Ratenkredite, Leasing, Kreditkarten) darf 36 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Gesamtbudget = (Monatliches Bruttoeinkommen × 0,36) − Monatliche Konsumkredite
Die bindende Budgetgrenze: Die tatsächlich tragfähige Monatsrate ist stets das Minimum aus beiden Werten.
Die reale Monatsrate: Nicht nur Zins und Tilgung
Viele Immobilienkäufer kalkulieren fälschlicherweise nur mit der reinen Darlehensannuität. Zur monatlichen Wohnbelastung gehören jedoch unvermeidbare Positionen:
- Tilgung: Der tatsächliche Abbau der Restschuld (Aufbau von Nettovermögen).
- Zinsen: Die Gebühr der Bank für das geliehene Kapital (bei 6 %–7 % Zinsen der Löwenanteil der ersten Jahre).
- Grundsteuer & Abgaben: Jährliche kommunale Abgaben an die Stadt oder Gemeinde.
- Wohngebäudeversicherung: Pflichtabsicherung gegen Brand, Sturm und Elementarschäden.
- Hausgeld & Instandhaltungsrücklage: Die Faustregel empfiehlt mindestens 1 % bis 2 % des Gebäudewerts pro Jahr für Reparaturen (Dach, Heizung, Rohre) zurückzulegen.
Einkommenstabelle: Maximaler Kaufpreis bei 6,5 % Zinsen
| Bruttojahreseinkommen | Max. 28 % Wohnbudget | Kaufpreis (0 € Schulden) | Kaufpreis (500 €/Monat Schulden) |
|---|---|---|---|
| 60.000 € | 1.400 € / Monat | ~182.000 € | ~124.000 € |
| 80.000 € | 1.867 € / Monat | ~248.000 € | ~190.000 € |
| 100.000 € | 2.333 € / Monat | ~314.000 € | ~256.000 € |
| 120.000 € | 2.800 € / Monat | ~380.000 € | ~322.000 € |
| 150.000 € | 3.500 € / Monat | ~480.000 € | ~422.000 € |
Die Autofallen-Konsequenz: Eine monatliche Leasing- oder Kreditrate von 500 € vernichtet rund 58.000 € bis 65.000 € deiner Darlehenskapazität.
Der 1 %-Zinshebel
Ein Anstieg des Bauzinses um nur 1,00 % senkt die finanzierbare Kreditsumme um etwa 10 % bei unveränderter Monatsrate. Bei 2.500 € Monatsbudget finanziert man bei 5 % Zinsen ca. 465.000 €, bei 6,5 % Zinsen nur noch 395.000 €.
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