Mieten oder Kaufen? Die ehrliche Vermögensrechnung für Ihre Entscheidung

„Miete ist rausgeschmissenes Geld.“
„Warum dem Vermieter die Wohnung abbezahlen, wenn man selbst Eigentum bilden kann?“

Wer vor der Entscheidung steht, eine Immobilie zu kaufen oder weiterhin zur Miete zu wohnen, kennt diese Glaubenssätze. Seit Generationen gilt das Eigenheim im deutschsprachigen Raum als Inbegriff von finanzieller Solidität und Altersvorsorge.

Doch im aktuellen Marktumfeld – mit gestiegenen Bauzinsen und hohen Immobilienpreisen – ist diese pauschale Weisheit mathematisch überholt.

In vielen Ballungsräumen übersteigt die monatliche Belastung aus Zins, Tilgung und Instandhaltung die Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung um 30 % bis 60 %. Bedeutet das, dass Kaufen immer falsch ist? Keineswegs. Aber es beweist, dass Wohneigentum kein automatischer finanzieller Selbstläufer mehr ist.

Der 30-Sekunden-Entscheidungstest

Diese drei praxisnahen Faustregeln liefern eine verlässliche erste Orientierung:

1. Die 7-Jahres-Horizont-Regel: Wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass Sie innerhalb der nächsten 5 bis 7 Jahre umziehen oder den Job wechseln, sollten Sie MIETEN. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Maklercourtage) betragen 8 % bis 12 % des Kaufpreises und sind unwiederbringlich verloren, sofern nicht viele Jahre Wertsteigerung folgen.
2. Die 5%-Regel: Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit 5 % und teilen Sie das Ergebnis durch 12. Liegt eine vergleichbare Kaltmiete unter diesem Betrag, baut Mieten mit konsequenter Geldanlage am Kapitalmarkt statistisch mehr Vermögen auf.
3. Die Notgroschen-Regel: Wenn der Eigenkapitaleinsatz Ihre liquiden Reserven unter 6 Monatsausgaben drückt, sollten Sie MIETEN. Die Kreditrate ist das Minimum, das Sie monatlich zahlen; die Miete ist das Maximum.

Der Mythos vom „verlorenen Geld“

Das Argument für den Kauf basiert auf dem Trugschluss, die Miete sei zu 100 % verloren, während die Kreditrate reines Vermögen schaffe.

Tatsächlich entstehen beim Immobilienkauf erhebliche unwiederbringliche Kosten:

• Kreditzinsen: In den ersten Jahren eines Annuitätendarlehens fließt der Löwenanteil jeder Rate rein an die Bank, ohne Schulden abzutragen.
• Grundsteuer: Eine laufende Abgabe an die Kommune ohne Gegenwert im Vermögen.
• Wohngebäude- und Haftpflichtversicherungen: Regelmäßige Fixkosten zur Risikoabsicherung.
• Instandhaltungsrücklage (1 % bis 2 % p. a.): Heizung, Dach, Fassade und Fenster altern. Fachleute kalkulieren jährlich 1 % bis 2 % des Gebäudewerts für Instandhaltung ein.
• Nicht umlagefähige Nebenkosten: Verwaltungskosten und Instandhaltungsbeiträge der WEG.

Die 5%-Regel als Rechenmodell

Das Modell beziffert die unwiederbringlichen jährlichen Eigenheimkosten:

• Grundsteuer & Abgaben: ~1,0 %
• Instandhaltung & Sanierung: ~1,0 %
• Kapitalkosten (Zinsaufwand + Opportunitätskosten des Eigenkapitals): ~3,0 %

Summe: 5 % pro Jahr bezogen auf den Gesamtkaufpreis.

Monatliche Grenz-Kaltmiete = (Kaufpreis × 0,05) ÷ 12

Beispielrechnung:

Bei einer Immobilie für 400.000 €:

• 400.000 € × 0,05 = 20.000 € jährliche unwiederbringliche Kosten.
• Geteilt durch 12 = 1.667 € monatlich.

Ergebnis: Beträgt die Monatsmiete für ein vergleichbares Objekt weniger als 1.667 €, ist Mieten und das Investieren der Differenz in ein weltweit gestreutes ETF-Portfolio finanziell vorteilhafter.

Wann sollten Sie KAUFEN?

• Sie möchten nachweislich mindestens 7 bis 10 Jahre im Objekt wohnen.
• Sie schätzen die emotionale Sicherheit, nicht durch Eigenbedarfskündigungen verdrängt werden zu können.
• Sie möchten Wohnraum nach eigenen Vorstellungen umbauen und gestalten.
• Sie benötigen die feste monatliche Tilgung als automatischen Sparzwang.

Wann sollten Sie MIETEN?

• Ihre berufliche oder familiäre Lebensplanung erfordert Flexibilität in den nächsten 3 bis 5 Jahren.
• Die Kaufpreise in Ihrer Region stehen in einem ungünstigen Verhältnis zu den Mieten (hoher Kaufpreisfaktor).
• Sie bevorzugen liquide, weltweit gestreute Kapitalanlagen (Aktien-ETFs).
• Sie möchten unvorhersehbare Handwerkerkosten und Sanierungspflichten vermeiden.

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